Supersemar News – Kepala Bagian Pemberitaan dan Hubungan Antar Lembaga Kementerian ATR/BPN, Bagas Agung Wibowo, mengimbau kepada ahli waris untuk segera melakukan proses balik nama sertifikat tanah warisan.
Hal itu dilakukan untuk menghindari kemungkinan permasalahan hukum yang terjadi.
“Apabila tidak dilakukan balik nama waris, maka tanah tidak dapat dialihkan karena status kepemilikannya masih atas nama pewaris yang sudah meninggal,” kata dia, saat dikonfirmasi Kompas.com, Selasa (11/11/2025).
Tapi ada kalanya, pewaris yang sudah meninggal dunia tidak meninggalkan surat wasiat untuk ahli warisnya.
Padahal, surat wasiat merupakan salah satu dokumen persyaratan untuk proses balik nama sertifikat tanah warisan.
Lantas, bagaimana cara balik nama sertifikat tanah jika tidak memiliki surat wasiat?
Dokumen pengganti surat wasiat untuk balik nama sertifikat tanah
Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Permen ATR/BPN) Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, terdapat enam dokumen yang bisa digunakan sebagai tanda bukti sebagai ahli waris.
Keenam dokumen itu bisa dipilih dan digunakan sebagai pengganti surat wasiat yang tidak ditinggalkan oleh ahli waris.
Berikut ini dokumen yang bisa digunakan sebagai pengganti surat wasiat untuk melakukan proses balik nama sertifikat tanah warisan:
- Putusan pengadilan
- Penetapan hakim/ketua pengadilan
- Surat pernyataan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh dua orang saksi dan diketahui oleh kepala desa/lurah dan camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia
- Akta keterangan hak mewaris dari notaris yang berkedudukan di tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia
- Surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.
Cara balik nama sertifikat tanah tanpa surat wasiat
Proses balik nama sertifikat tanah warisan dilakukan melalui tiga tahap, yakni mengurus akta kematian pewaris, membuat Surat Keterangan Waris, dan mengurus sertifikat di Kantor BPN.
Pengajuan permohonan pendaftaran tanah untuk pertama kali (pendaftaran sporadik) bisa dilakukan di kantor BPN setempat dengan menyertakan persyaratan sebagaimana tercantum dalam Perka BPN Nomor 1 Tahun 2010.
Berikut ini proses dan persyaratan balik nama sertifikat tanah warisan:
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup
- Surat Kuasa apabila dikuasakan
- Fotokopi identitas, seperti KTP dan KK pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
- Asli Bukti Perolehan Tanah/Alas Hak
- Asli surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah (Rumah Gol III) atau rumah yang dibeli dari pemerintah
- Fotokopi SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
- Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan.
Selain persyaratan di atas, tanah juga harus sudah dikuasai secara fisik dan dimanfaatkan dengan baik, serta dijaga tanda batasnya.
Biaya balik nama sertifikat tanah warisan Diberitakan Kompas.com, Minggu (9/11/2025), biaya balik nama sertifikat tanah warisan terdiri dari beberapa komponen, yaitu biaya pembuatan akta hingga pajak.
Berikut perincian biaya balik nama sertifikat tanah:
- Biaya pembuatan akta wasiat notariel
Besaran jasa pembuatan akta wasiat notariel diatur dalam Pasal 36 Undang-Undang (UU) Nomor 30 Tahun 2009 tentang Jabatan Notaris.
Berdasarkan aturan tersebut, honorarium yang diterima notaris didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya.
Berikut perinciannya:
Nominal nilai ekonomis
- Jika nominalnya sampai Rp 100 juta, honorarium yang diterima notaris paling besar adalah 2,5 persen
- Nominal di atas Rp 100 juta sampai Rp 1 miliar, honorarium yang diterima notaris paling besar 1,5 persen
- Nominal di atas Rp 1 miliar honorarium yang diterima didasarkan pada kesepakatan antara notaris dengan para pihak terkait, tetapi tidak melebihi 1 persen dari nilai obyek yang dibuatkan aktanya.
Nominal nilai sosiologis
- Besaran nominal ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari obyek setiap akta dengan honorarium yang diterima paling besar Rp 5 juta.
- Biaya pajak
Balik nama sertifikat tanah dikenakan BPHTB serta Pajak Penghasilan (PPh). Berikut penghitungannya:
- 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Adapun untuk PPh, besarannya adalah 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Kendati demikian, pemohon bisa tidak dikenakan jika mengajukan dan melampirkan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh dari Kantor Pajak Pratama.
- Biaya Penerimaan Negara
Bukan Pajak (PNBP) Biaya PNBP sertifikat tanah warisan dihitung berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh kantor pertanahan setempat.
Berikut rumus penghitungannya:
- Nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi)) / 1.000.
Sementara itu, biaya pendaftaran merujuk Pasal 61 ayat (3) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyebutkan bahwa peralihan hak karena pewarisan yang diajukan dalam waktu 6 bulan sejak tanggal meninggalnya pewaris, tidak dipungut biaya pendaftaran.